楼市：在小阳春后，市场出现退烧

来源：房阿玛综合整理发布时间：2019-06-19 09:29:03

*近的房地产销售数据已经体现了市场情况：在小阳春后，市场出现退烧！

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统计局官方公布数据显示：

5月份，各地继续落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，房地产市场继续保持稳定。初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中：北京、广州和深圳分别上涨0.6%、0.8%和0.4%，上海下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中：北京和深圳持平，上海上涨0.1%，广州下降0.3%。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅与上月相同。

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首先：楼市小阳春退烧，二手房价格涨幅全面放缓！

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相比新建住宅网签数据滞后，二手房数据更有代表性：

2019年5月全国70大热点城市房价*明显变动的数据是二手房价格平均涨幅明显退烧，在5月份70大城市二手房平均环比上涨0.43%，相比4月份的0.53%明显退烧。

特别是一线城市二手房北京上海持平，广州环比下调0.3%，只有上海微涨0.1%（4月份北京、上海和深圳分别上涨0.6%、0.5%和1.1%，广州下降0.4%。）

因为新建住宅是网签数据，新盘网签被政策影响*，整体看，二手房数据更体现市场真实情况。

从去年10月开始，已经连续8个月有超过10个城市二手房价环比下跌。

从70城市数据看，上涨城市数量继续高位，连续2个月新建住宅67城市上涨，二手房55城市上涨。但不论是新建住宅还是二手房住宅，涨幅均明显下调。

整体看，上涨城市继续集中在中西部与东部部分区域。

二手房价格上涨在1%以上的有12个城市（上个月13个），新建住宅有15个城市。

整体看，5月份市场明显出现了，小阳春退烧，市场出现下调的原因主要有几点：

持续收紧的调控政策密集发布+房价出现了部分区域的上行，高性价比房源减少。

收紧政策再次明显影响市场，购房者相比3-4月份的上升趋势，5月楼市政策收紧，影响了购房者的入市积极性。

5月单月，各地包括部委累计针对房地产的调控措施高达41次。虽然少于4月的60次，但连续两月房地产调控处于政策密集发布潮中。

4月房地产调控60次，3月份全仅发布房地产调控政策15次， 1月份68次，2月份21次，合计年内，2019年前5个月，房地产调控政策发布刺激高达205次。

与2018年同期的159次相比上涨接近30%。

5月份全国市场继续分化，特别是部分城市政策再次出现收紧，价格变化后，市场需求有所观望，出现了成交量上涨乏力，虽然大部分城市依然高位允许，但环比3-4月份的成交量有所调整。

小阳春很难发展到盛夏，楼市政策有波动

5月18日，住建部再发房价预警，佛山、苏州、大连、南宁4个城市被公开点名。

从5月份数据看，大连、南宁房价上涨依然处于前列。

住建部再次强烈发声，连续2个月针对多城市的房价上涨提示预警。这也是代表了政策的新变化。在2018年四季度到2019年一季度，整体房地产调控处于平稳与部分宽松周期下，信贷的增量供应下，部分城市在2019年出现了小阳春，房价出现调整的城市在*近几个月出现了明显的价格上行。这种情况下，房地产调控政策从4月中旬开始出现了明显的收紧趋势。*近两个月房地产调控超过百次，密度在历史看，处于*阶段。

住建部中央坚持房住不炒，地方调控收紧预期依然存在。

房地产调控原则是乱必调，涨幅过高必然加码。“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

市场可以小阳春，不准入夏。

从2018年11月开始，全国各地收紧楼市调控政策的明显减少，而*近在楼市波动下，市场炒作氛围再启，部分城市再次发布调控政策：

楼市依然平稳为主，市场过热肯定会加码调控，依然是打地鼠，打补丁，政策力度没有超过市场预期。但一定程度能缓解上涨幅度。

目前看，这一轮因为2019年初资金宽松导致的小阳春，在政策影响下，快速退烧，6-8月。有可能市场会进入新一轮的调整期。

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国家统计局公布房价的70个热点城市的土地市场继续升温，合计看，在过去的5月份，卖地合计高达3581.2亿，环比上涨了7.5%。同比上涨幅度更是达到了50.5%

从4月开始的土地升温现象，在5月继续蔓延。从热点城市土地成交情况看，住宅类全国单宗地块超过20亿的多达35宗。主要分布在华东区域，其中杭州依然占据了卖地单宗*的保持者。整体看，底价拿地已经越来越难，25宗热点地块中只有7宗是地价成交占比仅28%。

有22宗地块溢价率超过了20%，占比高达63%，这在2019年也是首次出现。

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