未来买房，买的就是房子的流动性！！

来源：房阿玛综合整理发布时间：2019-08-19 16:01:22

资本是逐利的，这话在房地产上体现更为明显。

过去十年，暴涨的房价让不少人尝到了甜头，不少人都跑过来，问参谋长，你觉得XX房价还能涨么？2年类内房价涨幅能有多少？...

其实，无论是刚需还是投资，买房预期未来房价是一件再正常不过的事情。但参谋长今天想说的是，现在买房仅仅关注房价涨幅，在未来必定要踩坑。

世界上一成不变的东西，只有“任何事物都是在不断变化的”这条真理。过去十年，房价涨幅是真理，但现在需要注意的是闭眼买房都能赚钱的时代已经结束了，房地产已经不是过去简单粗暴的房地产，到了真正需要考验水平的时候了。

未来对于更多的家庭来讲，房子适合长期持有。显而易见，买房需要关注的不仅仅是房价的涨幅，更重要的是房子的流动性。

简单粗暴的一句话概括，未来买房，买的就是房子的流动性。无论是一二线，还是三四线城市，都适用。

这怎么理解呢？

举个例子，假设房子本来是100万，一年后房涨到了120万，准备卖，但卖不出去；而卖100万，卖出去了，那么这样房价涨幅有什么意义呢？房价涨很重要，房价涨幅能变现更重要。

在房产投资界有个说法，能够卖出去的房子叫做“资产”，卖不出去的房子叫做“砖头”。而资产是能*的，砖头是贬值的，没有流动性的房子，不是财富，反而是“负担”。

那么如何来判断房子的流动性呢？这个概念是模糊的，因为流动性无法完全用数据，指标来衡量。参谋长今天从宏观和微观的角度来具体讲讲，房子流动性的问题。

宏观层面

1、看政策

现在买房，首要考虑的问题就是，流动性。

而这跟政策有着莫大的关系，各地出台的限售政策，其实就是一段时间内冻结了房产的流动性。如果是投资，一旦房子失去流动性，那么风险就会大大提升了，这时候投资客就需要考虑自己的现金流情况。

当然，就政策层面而言，个人是难以预计的，总之一句话，不要跟政策唱反调就行，不让炒就不要炒房。

2、看人均GDP

毋庸置疑，经济基本面越好、人口越多的城市，房子的流动性越好；一二线城市的房子的流动性绝对要好过于三四线房子的流动性。

这个时候，大家潜意识里觉得把各个城市的GDP 拿出来比较一下，不就行了么？而参谋长在这里要讲的是，判断一个城市的综合实力*终看的是人均GDP，而不是城市总的GDP。

人均GDP和GDP总量还是有着细微的差别的，GDP总量是衡量一个地方的经济实力的强弱，而人均GDP更是体现能够体现一个地方富裕的程度。这就好比一个城市的人口是另一个城市的人口的2倍，而两者的GDP的总量大体相同。你说哪个城市更富裕呢？

举个例子，可能会更直观一点，2018年无锡和长沙的GDP差不多，无锡是11438.62万亿，长沙是11033.41万亿；再看看人均的GDP，无锡的人均GDP为36666元，长沙的2018年人均GDP为30070元。在GDP总量差距不大的情况下，无锡的富裕程度明显要好于长沙，再来对比一下人口，无锡的人口是657.45万，长沙的人口是791.81。当然也从侧面反映了一个问题，就是人口少的城市也不见得是劣势。

3、看二手房房价和成交量

经常有人会有拿着国家统计局发布新房的数据，来研究房价走势以及市场行情。而实际上，真正能够反映市场的行情的是二手房，当然这不包括那些还没有成熟二手房市场的三四线。判断一个城市真实的房产的流动性，就在于二手房的数据。

新房的房价根本上不由市场决定，比如限价政策；而看二手房的价格呢，主要由房东决定，由房东的决定的市场才是自由的市场，才能真正的反应市场行情。

正常情况下，我们可以关注城市每月二手房的成交量就可以知道这个城市的房子的流动性怎么样，当然也可以通过二手房的成交量和成交价判断城市房价的涨跌情况，根据经验来看，如果二手房成家量连续3个月大涨，房价有上行的趋势。

4、看租金和租售比

在上文中就已经提及了，房价暴涨的时代已经一去不复返，房价主要维稳的状态，在此基础上，未来租金和租售比的重要性将越来越突出。

租金和租售比能够直接反应是一个板块真实居住需求，真实的客户购买力，真实的价值核心数据。有出租才有人口，有人口才有交易，有交易才有流动，有流动才有套现，换句话说，有租金保障的涨幅才安全。房价取决于有钱人，而房租取决于普通的老百姓，无论供求关系是否紧张，房租都脱离不了就业和收入的基本面。

毋庸置疑，一二线城市房价和租金长期稳步上涨的趋势，一二线城市，租金能够覆盖月供的，建议考虑继续投资房地产。

微观层面

我们再从微观层面看看上房子的流动性的问题：

1、看区域资源

中国的城市的发展是资源导向型的，哪里资源越好、越集中，人就会往哪走。目前，城市中主要看资源有三种，一是政治资源，比如政府准备往哪搬了，人口和资源就会向哪里流动，北京的通州就是一个例子；二是，教育资源，比如高校特别多的区域，这些大学生，未来都潜在的购买力；三是，看就业资源，比如高新产业区。可以预见，这三类周边房子的流动性都不会差。

2、看中介的数量

在此前的文章中，参谋长就曾提到过，看二手房是否活跃，可以从一条街道上的中介的数量可以看出，如果一条街道上一个中介门店都没有，那么这里的房产流动性定是不高的。反之，一个地方的中介门店的特别多，那么房子的流动性是比较高的。

3、房子的面积

面积大的房子，总价都不低，就房价而言，就已经把大部分的刚需拦在了门外。大部分情况下，100平米左右的小三房、80平两房，在市场上，相对来说都是受欢迎的，超过140平的房子，选择面就受限许多，因此面积大的房子流动性远远要小于以上两种面积段的房子。

楼市*的危机并非是价格，而是流动性。

房子不能流动，摆在那里，这不叫投资，只是消费。房子失去流动性，房价涨的再高，跟你也没关系；如果有这类房子还是趁早卖掉吧，否则真的会成为“固定资产”。

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