宽松的房地产政策差不多到顶了，房产经济复苏！

来源：房阿玛综合整理发布时间：2019-04-22 16:48:13

面对房地产的政策变革，我们也要学会从逆向来考虑问题。

近日的中央政治局会议以及旋即出现的住建部表态，再一次验证了这一点。这个重要的会议显示了中央对经济的新态度，以及对房地产政策的新调整。整体而言，有些超预期，经济复苏一旦确认，房地产宽松政策就差不多到顶了。

个人认为有一些微妙的变化：

一、经济比预想的好，预示政策转向。

会议关于一季度经济运行的评价是：“总体平稳、好于预期，开局良好”。这是非常重要的判断，一季度GDP增速是6.4%，今年全年的目标是6-6.5%。这个增速看起来不是超乎预期，但是我记得去年底很多学者对一季度的经济预判是：6%以下。实际上，这个GDP增速是超预期的。也即是说，经济开局稳住了，韧劲比之前大家想的强劲。

二、转向“促改革”。

但是要注意，通读全文，结合*近的一些动作，我认为，政策思路在发生微妙转向，“促改革”提到了更加重要和紧迫的位置。在描述整体经济运行时，是这样谈的，“国内经济存在下行压力，这其中既有周期性因素，但更多是结构性、体制性的……”。影响经济增长的结构性、体制性问题，被显著强调。

相应的，在具体做法上，这一次没有再提“六稳”——稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，这是去年第三季度头等重要的政策。取而代之是“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定”，第二、第三点，提到了更高的位置。

这个调子，在高层*近的一系列做法中，其实已经展现出来了，改革超预期。

这个思路，换句话说，接下来，促进经济增长的政策发力点，将主要转向“长期障碍”，而非“短期刺激”。转到体制性、结构性的改革上去（包括激发市场活力、保护产权、国企混改等等），而传统的促进经济增长的短期做法——财政政策、货币政策刺激，可能会暂时消停一下，财政政策已经放出话会继续，但货币政策接下来继续宽松的力度有可能会弱于预期，比如短期降准的可能性会下降。

三、不会有“大水漫灌”。

这个判断我很早就做出了，有很多朋友不认同，但我一直坚持。原因早也说得清楚，不是基于上面怎么想，而是基于现实不再可行，不再赘述。

这次的政策，明确提出“注重以供给侧结构性改革的办法稳需求，坚持结构性去杠杆”。这句话我认为说得很明确了，就是再次验证不会通过货币的“大水漫灌”来“稳住总需求”。而是通过改革的办法。整体来看，继续给房地产加杠杆的概率在降低，像房地产里面的三降——降总量、降*、降利率，我想在降*这个环节，一二线城市可能会比较不可能。

4、重提“房住不炒”。

在去年的10月之后，中央的重要会议中，“房住不炒”这四个字没有再提，当时很多观点解读为，政策基调改变，上头“要放水”。我记得当时我连续多次强调，“房住不炒”已是基本国策，不可能改变的，可能只是表述口径的不同而已，随时会再换回来《解读中央经济工作会议：房地产“强化长效、弱化短调”》。

这一次重提——“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。显示这届政府还是很坚持那句话“下决心解决好房地产的问题”，这是个大的顶层设计的问题，对这个不要抱有侥幸心理，反正是我不抱。对这句话，其实比较明确的暗示了：“五限令”是不会全放开的，在小城市不好讲，但在人口聚集的一二线城市，很难，就是松动也是边边角角，不会是全面放开。北上广深更别想了，不从严就是好消息。

五、住建部旋即“预警提示”。

在这个会议刚结束，媒体立即报道出来住建部的调研——“……但部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注……对2019年*季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示”。

住建部紧跟而上的表态，很说明问题：

a)再次确认，房地产确实回暖了，而且有些城市可能面临房价再度上涨的压力（我这几日的观察，像深圳苏州南京重庆又都出现了抢购）。

b）暗示房地产宽松政策到顶。一季度数据显示，一二三线城市的房价，环比同比涨幅都在扩大。如果要借鉴往日教训，政策是要打提前量的。这一方面显示出涨幅的调控技术越来越纯熟，另一方面，也明确显露出政府之于房地产的态度：不能接受房价大跌，同样也不想再面对房价大涨。总之，要你“稳”。但这个将是局部动作，现在的调控，住建部只负责KPI考核，具体是“因城施策”。也就是说，那些被预警的城市，接下来需要考虑要不要“收紧”，至少是不能再宽松了，没有被预警的，尚不需要。

以上是我关于房地产政策走向的新理解，有一些是从未变的（比如“房住不炒”），有一些却是有改变的。对这样的变化，整体上讲，我认为有几点判断：

1、政策是有些超预期的，比我预想的来的早。在上一篇的末尾《3月房价数据：过去半年中国发生了什么？》，我虽然也预感宽松政策有可能会到顶，但我以为，收缩会在二季度末才会来，而不是在二季度开始。

2、政策现在是打提前量，口头警告的意义大。和市场一样，负责宏观调控的决策者也越来越“聪明”，展现出非常明显的“逆周期性”，经济或房地产过热就降温，趋冷就放松，打提前量，未雨绸缪，以此来避免陷入原来屡次出现的“一放就乱、一管就死”的恶性循环。从这个角度，我倾向于认为，房地产政策收紧主要还是一个“口头警告”，住建部意在提醒一些地方要注意房价可能出现上涨，不适宜再宽松了，但还没有到要打压的程度。因为一是整体经济企稳还需要夯实，二是（一二线）市场只是刚刚从寒冷中走出来，整体还谈不上过热。

3、市场会继续温和复苏。

对于接下来的市场判断，我们依然维持原来的看法：一二线会继续温和复苏。可能资本市场会对这样的表态有明显反应，但是，对于房地产市场，不会有趋势性的扭转。一二线城市的市场复苏已然确立，除非政策短期内出现180度的大转向，再把它彻底打下去。但是目前，决策层的表态，显示的主要是政策的边际宽松到顶，并没有说收紧，未来可能是一个调控维持温控的僵局。一是因为这一波的复苏整体还是偏温和的，二是复苏的基本面包含了市场自身运行的需求，因此，招致调控再度从紧的风险存在，但远没到令人极度担忧的临界点。

看了上面介绍，大家面对房地产政策的调整，有什么不同看法么？

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