【干货】从成交数据，了解房价涨跌的逻辑及理想入手时间

来源：吉屋网发布时间：2020-11-24 16:48:11

前期，我们多次谈过，闭眼买房等待房价上涨的时代已经结束。在同一个时段，有的城市房价会出现上涨，有的城市房价会持续下跌。而作为没有买房的人，更需要明白，自己准备买房的城市，其房价上涨的底层逻辑。从人口增加或减少、楼市政策的宽松或严管以及相关供求关系的数据中可以找到答案。

　　今天，我们准备简单一点，仅从新房及二手房销量的同比增速这一个指标来为大家分析。顺便再谈一点其它的因素。

　　首先谈一谈一线城市中的广州。

　　广州的房价在一线城市之中*，因此，有人认为广州的房价上涨潜力大。这显然是错误的认知。广州只是广州人的广州，而不是全国买房人的广州。问一问现在的年轻人，他们心目中想去的城市，要数上海、深圳、北京莫属。次选是杭州而不是广州。再加上近三年，广州土地供应充足，基本满足了买房需求，所以房价涨幅有限。

　　为什么广州的房价还出现了上涨？这与广东大力度的旧改直接相关。

　　在2019至2021三年目标中，平均每年要完成改造约1800万亩。仅今年上半年就已完成了旧改总面积1811.95万㎡施工，涉及金额1239.17亿元。也就是说，近三年，将会是旧改拆迁稳定或促使房价上涨的原因。

　　从成交量的表现来看，广州今年1至10月，新房成交面和解同比增速为12%，二手房同比增速为30%。所以，近三年，广州的房价不要指望会出现大跌，同时也没有大涨的机会。分化之中小幅上涨还会持续。

　　其次谈一谈深圳。

　　为什么深圳出台这么严厉的调控措施，为什么深圳的房价这么高，涨势还是这么猛。这与居住用地供应不足有着直接的关系。过去十年，深圳住宅用地成交面积431.5万平米，居103个城市倒数第四，不到北京10%、上海5.8%。

　　今年，深圳发布的《深圳市2020年度建设用地供应计划》，深圳计划供应建设用地1200公顷，其中深汕特别合作区182公顷。供地数量增加很大，但在更大的买房需求面前有点杯水车薪的味道。所以，你还会看到前几天，再次出现万人抢房的场面。甚至一个买房名额价值30万。

　　所以，在深圳居住用地供应没有得到根本变化之前，深圳的房价只涨不跌。

　　第三、谈一谈西安。

　　西安去年的房价涨幅全国*，还有报道说全球的排名也是靠前的。今年西安的房价虽然还在上涨，但新房成交量大不如前，1至10月西安新房成交面积增幅同比下跌26%。可见西安的购买力开始出现透支情况。

　　但是，成交量的增幅下降并不表示西安的房价会大幅度的下跌。这其中有两个原因，一是作为西部强省会城市，对区县的人口吸纳能力还在。二是西安的棚改拆迁还在持续。第十四届全运会召开之前，西安将完成42个城中村(棚户区)拆除提升工作。涉及住户2.77万户、9万人。这显然阻断了西安房价的下行。

　　39.9元买不了什么，

　　却可避免花300万买房后悔，

　　别人上过得当，那些买房的坑你不必去踩。

　　第四、谈一谈郑州、青岛、成都、重庆。

　　这几个城市除成都外，今年的房价基本处于下降之中。青岛、郑州平均下跌约2000元每平米，高价偏远的郊区盘跌幅更大，*达到了5000元每平米。但是，青岛的房价下跌已接近尾声，从1至10月新房成交量增速来看，同比增速为2%，二手房在三季度的同比增速为9.9%。青岛买房人开始陆续进场。在此提醒青岛的朋友，如果是刚需，房价在年底折扣力度大，可以入手了（如果去年听从我们的建议没买，现在入手可能节约30万左右）。而郑州还会下跌一段时间，郑州1至10月新房成交量增速为负15%，郑州三季度二手房同比增速为负5.3%。郑州买房还需等待。

　　成都和重庆属于十四五之中成渝双城经济圈发展的重点，但从房价上看，成都在限购加码之后趋于稳定，出现降温迹象。而重庆的房价正处于下跌的边缘。今年1至10月成都新房成交面积同比增速为8%，但二手房在三季度的同比增速为负55.6%，降温明显。重庆1至10月新房成交面积同比增速为负23%，*近出现了备案价87折、赠送20年物管费及*五年分期的促销。这表明重庆房价下跌正式开启。

【干货】从成交数据，了解房价涨跌的逻辑及理想入手时间

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